【ITBEAR】9月30日消息，近期，高盛發(fā)布了一份關(guān)于中國房地產(chǎn)市場前景的最新報告，預(yù)測內(nèi)地房地產(chǎn)市場將在未來幾年經(jīng)歷L型復(fù)蘇過程。這一預(yù)測基于政府顯然已決定不再將房地產(chǎn)作為短期經(jīng)濟(jì)刺激手段，而是致力于減輕經(jīng)濟(jì)對這一領(lǐng)域的依賴。
報告中提到，盡管預(yù)期房貸利率將進(jìn)一步降低并放寬購房限制，但政府并不會刺激房地產(chǎn)市場的上升周期，其長遠(yuǎn)目標(biāo)是減少國家經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴。
高盛的這份報告主要傳達(dá)了兩層核心信息。首先，中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場還將經(jīng)歷一段時間的調(diào)整，調(diào)整結(jié)束后，市場將長期趨于平穩(wěn)，意味著未來房地產(chǎn)市場的大幅反彈已無望。
其次，雖然地方政府可能會繼續(xù)出臺救市政策，以避免房地產(chǎn)市場在短期內(nèi)出現(xiàn)大幅波動，但整體方向是逐步讓經(jīng)濟(jì)擺脫對房地產(chǎn)市場的依賴，實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級。
許多專家對高盛的預(yù)測表示贊同，特別是關(guān)于中國經(jīng)濟(jì)需要減少對房地產(chǎn)依賴的觀點。然而，對于高盛提出的L型復(fù)蘇預(yù)測，不同人有不同的解讀。
一些觀點認(rèn)為，未來幾年國內(nèi)房地產(chǎn)仍將處于下跌周期，直至房價回歸到合理區(qū)間后，走勢才會趨于平穩(wěn)。而另一些觀點則認(rèn)為，當(dāng)前國內(nèi)房地產(chǎn)市場已經(jīng)觸底，未來幾年的走勢將趨于平穩(wěn)，房價不會出現(xiàn)大幅波動。
那么，國內(nèi)房地產(chǎn)市場目前究竟處于L型復(fù)蘇的哪個階段呢？更傾向于認(rèn)為，國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍處于下跌周期，并未觸底。這主要基于以下幾個原因：
首先，國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍處于“擠泡沫”階段。雖然部分三四線城市房價可能已經(jīng)觸底，但一些大城市的房價才剛剛開始下跌，仍存在較大泡沫，遠(yuǎn)未觸底。例如，上海的房價與收入之比高達(dá)40以上，說房價已觸底顯然不切實際。
其次，在經(jīng)歷了多年疫情之后，老百姓的收入減少或失業(yè)，已經(jīng)難以支撐當(dāng)前過高的房價。同時，人們對未來收入增長的預(yù)期也下調(diào)了。在這種情況下，剛需購房需求數(shù)量會大幅下降，大城市的房價還有較大的下跌空間。
值得注意的是，人們的購房行為也越來越理性，不再像過去那樣沖動購房。在購房需求越來越少的趨勢下，指望房價止跌走穩(wěn)是不太現(xiàn)實的。只有當(dāng)大城市的房價泡沫被去除，與當(dāng)?shù)鼐用袷杖霋煦^時，房地產(chǎn)市場才會逐步走穩(wěn)。
最后，二手房掛牌量的激增也意味著房價仍有下跌空間。從2024年開始，各地二手房掛牌量出現(xiàn)激增。截止今年8月份，北京二手房掛牌量達(dá)14.70萬套，上海掛牌量超過17萬套，成都掛牌量為27.9萬套，武漢的掛牌量為20.78萬套。二手房掛牌量居高不下既表明炒房客已經(jīng)不看好后市，也預(yù)示著未來幾年房價下行的壓力會比較大。顯然，目前國內(nèi)房地產(chǎn)市場仍處于調(diào)整周期之中，并未出現(xiàn)止跌企穩(wěn)的跡象。
