【ITBEAR】近年來(lái)，中國(guó)城市建成區(qū)面積顯著擴(kuò)張，城區(qū)建設(shè)與人口增長(zhǎng)均接近高峰。這一背景下，房地產(chǎn)行業(yè)邁入存量時(shí)代，企業(yè)需重塑相關(guān)能力以適應(yīng)市場(chǎng)變化。政策推動(dòng)與產(chǎn)業(yè)路徑完善下，存量盤活成為城市發(fā)展的重要議題。
在中國(guó)人民大學(xué)城市更新研究中心主任秦虹看來(lái)，城市盤活存量是推動(dòng)高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵，也是構(gòu)建住房新制度和房地產(chǎn)新模式的重要方面，當(dāng)前政策窗口期已經(jīng)到來(lái)。
存量盤活主要針對(duì)閑置土地、老舊建筑等，通過(guò)改造升級(jí)提升其市場(chǎng)價(jià)值和使用效率。這一政策自2000年前后開始，至今已進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展期。
租賃住房成為存量盤活的重要方向，長(zhǎng)租公寓大宗交易量逐年上升，保障性租賃住房REITs表現(xiàn)優(yōu)異。市場(chǎng)給予租賃住房類資產(chǎn)積極反饋，保租房REITs相對(duì)發(fā)行價(jià)漲跌幅平均為26%。
盡管租賃住房領(lǐng)域受到關(guān)注，但融資難、投資回報(bào)周期長(zhǎng)等問題仍制約其規(guī)?；l(fā)展。ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然認(rèn)為，破局關(guān)鍵在于利益相關(guān)方通過(guò)合作機(jī)制、政策支持和制度保障，實(shí)現(xiàn)短期經(jīng)濟(jì)效益與長(zhǎng)期社會(huì)效益的平衡。
南中軸國(guó)際文化科技園作為案例，通過(guò)集聚代表性企業(yè)和配套多元業(yè)態(tài)，展現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)鏈條上不同功能板塊的協(xié)同運(yùn)營(yíng)。趙然建議，資產(chǎn)持有方應(yīng)從全流程視角出發(fā)，進(jìn)行資產(chǎn)盤活的戰(zhàn)略規(guī)劃。
報(bào)告指出，存量盤活需發(fā)力“識(shí)別高質(zhì)量資產(chǎn)”和“發(fā)掘資產(chǎn)增值潛力”兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。長(zhǎng)租公寓作為盤活存量資產(chǎn)的典型形式，能夠有效發(fā)揮產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)資源配置功能。
保障性租賃住房憑借穩(wěn)定現(xiàn)金流、政策支持等優(yōu)勢(shì)，成為吸引投資者的選擇。2024年上半年，保障性租賃住房REITs漲幅達(dá)16.56%，位列公募REITs首位。
首創(chuàng)和園·繁星社區(qū)作為住房租賃盤活代表，通過(guò)精準(zhǔn)定位與客群需求相匹配，成功盤活存量資產(chǎn)。湯若季認(rèn)為，盤活存量資產(chǎn)需精準(zhǔn)匹配當(dāng)?shù)貙?shí)際需求。
大紅門服裝商貿(mào)城的更新改造提供了另一種綜合體改造的解法，強(qiáng)調(diào)在空間規(guī)劃中實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)、服務(wù)和居住功能的有機(jī)融合。清華大學(xué)建筑學(xué)院城市規(guī)劃系教授唐燕指出，未來(lái)城市存量盤活需關(guān)注職住平衡、交通便捷、生活便利三大維度。
對(duì)于存量盤活的未來(lái)趨勢(shì)，趙然預(yù)測(cè)，存量房收儲(chǔ)將重塑市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)，但需防止供給錯(cuò)配；存量資產(chǎn)多元化增加了盤活難度；存量盤活需要更強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)鏈思維，投融建管退需高度契合。
中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)長(zhǎng)租房分會(huì)秘書長(zhǎng)趙曉英表示，新階段內(nèi)，存量資產(chǎn)的盤活不僅是對(duì)現(xiàn)有資源的重新利用，更是推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的直接動(dòng)力。
