2024年，中國REITs市場迎來了前所未有的繁榮景象，特別是在消費基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域，從高端購物中心到奧特萊斯，再到日常所需的農(nóng)貿(mào)市場，各類消費REITs如同繁星點點，照亮了資本市場的天空。
根據(jù)國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)，2024年全國居民消費價格溫和上漲0.2%，而消費類REITs的運營狀況，則成為了窺探市場熱度的一扇窗。隨著2024年第四季度經(jīng)營情況的陸續(xù)披露，這些REITs的財報數(shù)據(jù)成為了市場關(guān)注的焦點。
在眾多消費REITs中，華夏華潤商業(yè)REIT、中金印力消費REIT、華夏大悅城商業(yè)REIT和華夏首創(chuàng)奧萊REIT在2024年第四季度收入排名前列，分別實現(xiàn)了1.81億元、0.89億元、0.86億元和0.70億元的營業(yè)收入。然而，盡管收入可觀，華夏華潤商業(yè)REIT和華夏大悅城商業(yè)REIT卻遭遇了虧損的困境。
從營收環(huán)比增速來看，消費REITs整體呈現(xiàn)增長趨勢，但增速差異顯著。中金印力消費REIT以4.28%的增速領(lǐng)跑，而華夏金茂商業(yè)REIT和嘉實物美消費REIT的增速則較為平緩，僅為0.35%。值得注意的是，華夏華潤商業(yè)REIT是唯一一家營收環(huán)比下滑且凈利潤為負(fù)的REITs，這可能與其底層資產(chǎn)青島萬象城一期南區(qū)的改造計劃有關(guān)。
消費REITs的收入表現(xiàn)，主要依賴于底層資產(chǎn)的營業(yè)收入，其中租金收入占據(jù)了絕對的主導(dǎo)地位，占比高達(dá)70%以上。對于以購物中心為主要底層資產(chǎn)的消費REITs而言，營業(yè)收入通常包括租金收入、物業(yè)管理費收入、固定推廣費收入、多種經(jīng)營及停車場收入以及其他收入。然而，在計算租金收入時，不同REITs存在差異，如華夏華潤商業(yè)REIT和中金印力消費REIT會將前三類收入合并計算。
從上市以來的數(shù)據(jù)看，消費REITs的租金收入整體呈現(xiàn)穩(wěn)定增長趨勢，但增速較為緩慢。租金的收入水平，主要由底層資產(chǎn)的出租率和租金水平?jīng)Q定。2024年全年，華夏華潤商業(yè)REIT的出租率表現(xiàn)最為穩(wěn)定，高達(dá)99%以上；而嘉實物美消費REIT的出租率則在下半年有所下滑，這主要與其底層資產(chǎn)中的華天項目出租率下滑有關(guān)。
租售比也是評判消費REITs運營效率的重要指標(biāo)之一。如果租售比過高，可能會增加租戶的經(jīng)營壓力，影響長期合作關(guān)系；如果過低，則會侵蝕項目的租金收益。因此，找到租售比的平衡點對于REITs的運營商來說至關(guān)重要。
2024年中國消費REITs市場在蓬勃發(fā)展的同時，也面臨著諸多挑戰(zhàn)。如何在激烈的市場競爭中保持穩(wěn)健增長，成為REITs運營商需要深思的問題。本文內(nèi)容與數(shù)據(jù)均基于公開信息整理，不構(gòu)成投資建議，請讀者自行核實。
