好租作為中國數(shù)字化商辦地產(chǎn)服務(wù)的引領(lǐng)者，成立兩年來已積累了強(qiáng)大的大數(shù)據(jù)能力。在大數(shù)據(jù)生態(tài)系統(tǒng)的驅(qū)動下，好租不僅將行業(yè)平均交易效率提升了5倍，同時也不斷輸出年度商辦地產(chǎn)白皮書、聯(lián)合辦公數(shù)據(jù)報告、商辦地產(chǎn)客戶畫像等極具參考價值的內(nèi)容。1月9日，好租全國巡回發(fā)布會再次出發(fā)——“2017年答謝會暨產(chǎn)品發(fā)布會”在上海舉辦，會上好租發(fā)布了《2017年度上海寫字樓市場分析報告》，好租數(shù)據(jù)研究中心主任匡健鋒現(xiàn)場為大家解讀了新經(jīng)濟(jì)下上海商辦市場的發(fā)展趨勢。
2017寫字樓市場大量新增入市 庫存達(dá)到新高點
經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)固增長提升了上海寫字樓空間的需求，但盡管需求強(qiáng)勁，大量新項目的竣工入市，致使上海寫字樓市場平均空置率上升。目前上海依然處于增量提速中，預(yù)計未來兩年空置率數(shù)字將被逐步推高。
而產(chǎn)業(yè)本身的自我升級也在發(fā)生，進(jìn)一步優(yōu)勝劣汰、去蕪存菁，涌現(xiàn)了更多新的實踐和探索，推動著商辦地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。
浦東月均供應(yīng)量最大 內(nèi)圍寫字樓配套最完善
依靠于政府的規(guī)劃和相應(yīng)的政策扶持，浦東成為快速崛起的銀行、金融業(yè)選址區(qū)位。如今的上海寫字樓市場中，金融企業(yè)仍然是最主力的租戶，因此浦東作為金融最密集的產(chǎn)業(yè)集群區(qū)域，一直是金融及相關(guān)行業(yè)企業(yè)空間需求面積最大的區(qū)域。需求推動市場，浦東寫字樓的月供應(yīng)與去化量都位于首位，并遠(yuǎn)超其他區(qū)域。
租金優(yōu)勢并非驅(qū)動租戶考慮選址的唯一考量，完善的配套設(shè)施、便利的交通布局、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)支持也是企業(yè)選址時考慮的重要因素。就現(xiàn)有市場供應(yīng)來看，內(nèi)圍區(qū)域?qū)懽謽堑南鄳?yīng)配套更為完善。
現(xiàn)在更多存量物業(yè)加入到升級改造中，以提升資產(chǎn)價值，提高入駐率。未來寫字樓市場將會爆發(fā)對專業(yè)管理公司前瞻的市場預(yù)判力、強(qiáng)大的客戶資源、穩(wěn)定的服務(wù)團(tuán)隊及提升項目品質(zhì)等租務(wù)管理的龐大需求。
租金整體趨穩(wěn)微幅上漲 主流價格在3-9元之間
盡管近期供應(yīng)量的大幅攀升導(dǎo)致上海寫字樓市場的空置率有所上揚(yáng)，但辦公樓租金依然持續(xù)走強(qiáng)。特別是中環(huán)區(qū)域的甲級寫字樓經(jīng)過大宗交易、重新包裝后，租金反而有上升趨勢。來自金融和專業(yè)服務(wù)類企業(yè)的需求會持續(xù)推動中央商務(wù)區(qū)辦公樓凈吸納量的增長，將促使中央商務(wù)區(qū)辦公樓市場租金在整固期結(jié)束后重拾穩(wěn)步增長的態(tài)勢。
從各區(qū)域產(chǎn)品價格區(qū)間來看，3-9元是目前市場供應(yīng)的主流價格。寶山和閔行區(qū)域1-3元的低價位供應(yīng)較多，黃浦區(qū)9-12元供應(yīng)多于其他區(qū)域。
上海成為聯(lián)合辦公集結(jié)地 行業(yè)發(fā)展進(jìn)入新征程
在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，以聯(lián)合辦公和孵化平臺為代表的新型空間逐漸成為辦公市場供應(yīng)的新生力量。“外來品牌”WeWork與裸心社、方糖小鎮(zhèn)等“國產(chǎn)品牌”同場競技，在上海加快發(fā)展步伐。一方面，聯(lián)合辦公為當(dāng)?shù)氐纳虡I(yè)地產(chǎn)的去庫存提供了新思路;另一個方面，聯(lián)合辦公也為雙創(chuàng)提供了發(fā)展的平臺。而上海作為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、創(chuàng)業(yè)市場活躍的大城市，海派文化集大成的地方，為聯(lián)合辦公這個舶來品的發(fā)展提供了中西結(jié)合、完善改良的空間，從這一點上來看，上海無疑是聯(lián)合辦公進(jìn)軍內(nèi)地市場最適合的起步和發(fā)酵城市。
但目前市場上的聯(lián)合辦公空間同質(zhì)化問題較為嚴(yán)重，除了為用戶提供基礎(chǔ)的辦公場所，聯(lián)合辦公空間如何利用真正差異化、個性化的運(yùn)營和服務(wù)來挖掘和創(chuàng)造更大的價值，這是空間們需要進(jìn)一步思考和不斷探索的方向。
展望2018年，商業(yè)供應(yīng)依然井噴，市場競爭將持續(xù)升級。隨著上海商辦市場需求的進(jìn)一步提升，更多新業(yè)態(tài)新品牌落戶上海，產(chǎn)業(yè)格局也將更加多樣化，下一年的上海商業(yè)地產(chǎn)市場將更值得關(guān)注。
隨著大數(shù)據(jù)在商辦領(lǐng)域的廣泛應(yīng)用，商辦數(shù)據(jù)可視化流程也將被推進(jìn)，雖然好租做的只是開啟商辦大數(shù)據(jù)價值的一小步，相信也可以幫助各城市商辦企業(yè)的發(fā)掘新的市場機(jī)會，為選址企業(yè)提供清晰的思路。
