張雅楠
40億元。
這是樂(lè)視為三里屯工三項(xiàng)目開(kāi)出的新價(jià)碼，這個(gè)價(jià)格較樂(lè)視去年約30億元的收購(gòu)價(jià)上浮超過(guò)30%。
商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展商的想象力不夠用了，要知道，在這一行，拋開(kāi)租金談資產(chǎn)價(jià)格的都是耍流氓。
工三項(xiàng)目易主一年，品相隨之改變，如果說(shuō)世茂手中的工三是個(gè)身量未開(kāi)的小家碧玉，定位不清，遠(yuǎn)比不上近在咫尺的太古里明媚妖艷，那么，樂(lè)視接手一年后，工三便幾乎要跳起廣場(chǎng)舞了，無(wú)論什么時(shí)候去，一層的寶貴空間永遠(yuǎn)在做特賣(mài)，上品折扣的那種。
如果有人告訴我，在這種運(yùn)營(yíng)水平下，工三的租金水平上漲了30%，我會(huì)覺(jué)得MUJI、UR們都瘋了。
所以，商業(yè)地產(chǎn)圈的人士如何看待40億元的報(bào)價(jià)呢?
首先，他們會(huì)說(shuō)，樂(lè)視的思路，我們不懂。
畢竟，八百米外的三里屯太古里是國(guó)內(nèi)首屈一指的商業(yè)項(xiàng)目，虹吸效應(yīng)使得太古里周邊幾乎沒(méi)有堪稱(chēng)成功的購(gòu)物中心，倒是百貨撤店、商場(chǎng)易手的消息不少。
大樹(shù)底下好乘涼，但大樹(shù)底下也不長(zhǎng)草，除非你也是大樹(shù)，比如你是九龍倉(cāng)，你就可以平分秋色，放眼全國(guó)，能達(dá)到這種水準(zhǔn)的商業(yè)發(fā)展商實(shí)在太少，即便達(dá)到這種水準(zhǔn)了，給它一個(gè)建筑面積5萬(wàn)平方米，可租賃面積2.5萬(wàn)平方米的購(gòu)物中心，它也施展不開(kāi)。
再者，商業(yè)項(xiàng)目倒手，通常五六年會(huì)是一個(gè)比較優(yōu)質(zhì)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，因?yàn)槌钟许?xiàng)目、精細(xì)運(yùn)營(yíng)、提升價(jià)值需要時(shí)間沉淀，無(wú)論對(duì)買(mǎi)方還是賣(mài)方來(lái)說(shuō)，這個(gè)時(shí)點(diǎn)的資產(chǎn)情況和價(jià)格都會(huì)處在相對(duì)理想的狀態(tài)。
大宗商業(yè)交易不同于住宅，參與主體都很理性，一年易手的情況很少見(jiàn)，商業(yè)氛圍越來(lái)越差卻想以30%的溢價(jià)易手的情況更少見(jiàn)。
當(dāng)然，三里屯是絕版地段，不排除有人會(huì)為了這個(gè)稀缺資源付出超額代價(jià)，但做持有運(yùn)營(yíng)的話(huà)，賬是算不過(guò)來(lái)的。
如果改變用途，把購(gòu)物中心變成寫(xiě)字樓散售算得過(guò)來(lái)賬嗎?
不好意思，還是算不過(guò)來(lái)。建筑面積5萬(wàn)平方米，周邊寫(xiě)字樓市價(jià)普遍在5萬(wàn)-6萬(wàn)元/平方米(這個(gè)價(jià)格再一次驗(yàn)證商業(yè)地產(chǎn)是一個(gè)理性市場(chǎng))，總銷(xiāo)售額在25億—30億元左右，這還不包括修改規(guī)劃的不確定性和改造成本。
無(wú)怪乎，多家排名前十的房企對(duì)這個(gè)項(xiàng)目都有興趣，但都沒(méi)有出手，至于受到印力地產(chǎn)加持的萬(wàn)科能談到什么價(jià)格，只能拭目以待了。
還有人要問(wèn)，給賈躍亭一百多億紓困的開(kāi)發(fā)商孫宏斌為什么不買(mǎi)工三呢，只能說(shuō)，一是融創(chuàng)并不擅長(zhǎng)商業(yè);二是孫宏斌又不傻。
