【ITBEAR】REITs市場自10月起經(jīng)歷了一波震蕩調(diào)整，中證REITs（全收益）指數(shù)下滑了1.12%，不同板塊的REITs表現(xiàn)差異顯著。從最近公布的三季報中可以看出，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目在市場中表現(xiàn)亮眼。
目前，在已經(jīng)上市的47個REITs項(xiàng)目中，僅有13個項(xiàng)目在10月份以來呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，其余項(xiàng)目均出現(xiàn)下滑。值得關(guān)注的是，如華夏華潤商業(yè)REIT等消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs漲幅位居前列，而部分保障性租賃住房項(xiàng)目則跌幅較大。同時，產(chǎn)業(yè)園區(qū)和收費(fèi)公路項(xiàng)目的市場表現(xiàn)也呈現(xiàn)出較大的差異。
中泰證券的研究團(tuán)隊(duì)指出，近期宏觀政策的支持和經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的推出，使得股票市場出現(xiàn)企穩(wěn)回升的態(tài)勢，投資者的風(fēng)險偏好整體上升，這對REITs等防御性資產(chǎn)的估值造成了一定的壓力。
從三季報中可以看出，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施類REITs的業(yè)績表現(xiàn)尤為出色。中信證券的FICC首席分析師明明強(qiáng)調(diào)，這些REITs的運(yùn)營機(jī)構(gòu)通過充分發(fā)揮其主動管理能力，實(shí)現(xiàn)了運(yùn)營的穩(wěn)定增長，出租率持續(xù)保持在高位。與招募說明書中的預(yù)測相比，大部分資產(chǎn)的營收都實(shí)現(xiàn)了超額完成。
具體來說，華夏華潤商業(yè)REIT在今年三季度實(shí)現(xiàn)了1.87億元的收入，環(huán)比增長了7.4%。其出租率在三季度末達(dá)到了99.30%，相較于招募說明書中的預(yù)測，提升了1.8個百分點(diǎn)。該REIT在三季報中指出，當(dāng)前消費(fèi)趨勢正逐漸轉(zhuǎn)向目的性消費(fèi)和體驗(yàn)式消費(fèi)，購物中心也在順應(yīng)這一趨勢，將運(yùn)營重點(diǎn)轉(zhuǎn)向提升客流和轉(zhuǎn)化率。
同樣表現(xiàn)出色的還有中金印力消費(fèi)REIT，其在三季度實(shí)現(xiàn)了8505萬元的收入，環(huán)比增長了17.96%，出租率高達(dá)98.98%。該REIT的三季報顯示，其可供分配金額已經(jīng)超過了招募說明書中的同期預(yù)測水平。
然而，其他類型的REITs在三季報中的表現(xiàn)則呈現(xiàn)出更大的差異性。例如，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的REITs在三季度收入環(huán)比再次出現(xiàn)負(fù)增長。中金公司的研究團(tuán)隊(duì)分析認(rèn)為，在招商環(huán)境沒有明顯改善的情況下，二線城市的產(chǎn)業(yè)園區(qū)在三季度普遍出現(xiàn)了經(jīng)營下滑的情況。同時，物流倉儲行業(yè)也持續(xù)受到供需壓力的影響，整體市場調(diào)整可能仍在進(jìn)行中。
盡管保障房REITs的基本面保持穩(wěn)健，但由于估值較高和供給增加，其市場表現(xiàn)也持續(xù)下滑。平安固收的首席分析師劉璐指出，近三個月來，保障房REITs一直在持續(xù)調(diào)整。
華泰證券的固收研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，在機(jī)構(gòu)面臨“資產(chǎn)荒”的背景下，公募REITs作為一種具有較高分紅、適中風(fēng)險和較低相關(guān)性的資產(chǎn)，仍然具有中長期的投資價值。然而，在短期內(nèi)，由于年底機(jī)構(gòu)傾向于“落袋為安”，以及權(quán)益市場的修復(fù)、REITs新項(xiàng)目的增加和發(fā)行審核的提速，資金可能會受到一定的分流影響。從三季報的業(yè)績來看，投資者可以適當(dāng)增加對業(yè)績穩(wěn)定資產(chǎn)的配置，如保障房、消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施以及基本面邊際向好的高分派資產(chǎn)。
