【ITBEAR】北京甲級辦公樓租金持續(xù)下滑，第三季度環(huán)比降幅達(dá)3.1%，同比去年同期更是大幅下跌14.3%。據(jù)仲量聯(lián)行北京商業(yè)地產(chǎn)部高級董事張斯亮分析，這一年的租金降幅已與疫情三年累計降幅相當(dāng)，且預(yù)計第四季度租金下降趨勢仍將持續(xù)。
在當(dāng)前企業(yè)普遍追求降本增效的背景下，對租金折扣的敏感度顯著提升，迫使部分業(yè)主提供前所未有的優(yōu)惠以促成交易，加劇了項目間的競爭，進(jìn)一步推低了整體租金水平。
為了吸引和留住企業(yè)，一些辦公樓項目甚至推出了每位員工每天10元的餐飲消費券等優(yōu)惠措施。盡管第三季度北京甲級辦公樓市場無新增供應(yīng)，整體空置率微降至11.9%，但企業(yè)縮租、退租現(xiàn)象依然普遍，部分子市場面臨去化壓力，租戶的話語權(quán)不斷上升。
北京甲級辦公樓市場的需求主要來自科技互聯(lián)網(wǎng)、能源和專業(yè)服務(wù)業(yè)。其中，科技互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)需求持續(xù)回穩(wěn)，頭部企業(yè)加大在人工智能領(lǐng)域的投入，成為租賃成交的主力。能源類企業(yè)表現(xiàn)搶眼，非續(xù)租成交面積占比高達(dá)20%。同時，專業(yè)服務(wù)業(yè)需求也展現(xiàn)出韌性，教培行業(yè)政策的利好推動了教育企業(yè)市場活躍度的回升。
仲量聯(lián)行的數(shù)據(jù)顯示，三季度甲級辦公樓市場整體凈吸納量轉(zhuǎn)正，達(dá)到24694平方米，主要得益于中關(guān)村子市場自用型需求的支撐。預(yù)計年末市場將有12萬平方米的新增供應(yīng)，而2024年全年北京甲級辦公樓租金預(yù)計將下調(diào)13.6%。
在零售商業(yè)地產(chǎn)方面，需求復(fù)蘇雖然趨緩，但新開店的勢頭并未減弱。餐飲零售商面臨成本上升和競爭加劇的挑戰(zhàn)，導(dǎo)致利潤下降，未來的擴(kuò)張需求略有減少。不過，2024年上半年簽約的餐飲、時尚和生活方式新店在第三季度依然持續(xù)開業(yè)，有效去化了空置面積，尤其是新項目表現(xiàn)明顯。因此，市區(qū)市場的凈吸納量保持在86471平方米的健康水平。
三季度有四個新項目入市，為市場帶來22萬平方米的新增供應(yīng)。得益于預(yù)租期的活躍需求，平均開業(yè)率達(dá)到了70%。增量面積的有效去化助力全市空置水平保持穩(wěn)定，市區(qū)空置率僅上升0.3個百分點至4.8%，而郊區(qū)空置率則下降0.2個百分點至7.6%。
仲量聯(lián)行華北區(qū)研究部董事紀(jì)明表示，2024年北京零售地產(chǎn)新增供應(yīng)預(yù)計將達(dá)到163萬平方米的歷史峰值。然而，盡管供需格局保持平衡，但需求復(fù)蘇的斜率放緩以及存量項目租賃雙方預(yù)期的稍有失衡，將導(dǎo)致租金漲幅放緩。預(yù)計市區(qū)市場2024年全年同比漲幅將為2.5%，核心市場則為2.0%。
