據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2016年初，中國(guó)聯(lián)合辦公空間數(shù)量已經(jīng)超過(guò)2300家。作為全國(guó)最大的互聯(lián)網(wǎng)辦公租賃平臺(tái)，優(yōu)辦網(wǎng)(uban.com)自2015年起便率先推出了聯(lián)合辦公版塊，一直以來(lái)與北京、上海超過(guò)200多家知名空間保持密切合作，為用戶提供最全面的聯(lián)合辦公租賃服務(wù)?；趯?duì)京滬地區(qū)聯(lián)合辦公空間的長(zhǎng)期關(guān)注和數(shù)據(jù)積累，優(yōu)辦網(wǎng)首發(fā)北京、上海聯(lián)合辦公空間數(shù)據(jù)，呈現(xiàn)最真實(shí)的聯(lián)合辦公空間發(fā)展現(xiàn)狀。
何謂聯(lián)合辦公空間?
聯(lián)合辦公空間源于Co-Working Space一詞，可以理解為來(lái)自不同公司或組織的個(gè)人在共同的空間進(jìn)行辦公。聯(lián)合辦公這一模式起源于歐美，近年來(lái)在國(guó)內(nèi)得到迅速發(fā)展和普及。
此次優(yōu)辦網(wǎng)發(fā)布的北京、上海聯(lián)合辦公空間數(shù)據(jù)來(lái)源于對(duì)優(yōu)辦網(wǎng)200多家空間合作伙伴的長(zhǎng)期動(dòng)態(tài)跟蹤，以聯(lián)合辦公空間為主，涵蓋少量具有聯(lián)合辦公屬性的商務(wù)中心。
北京聯(lián)合辦公空間分布圖
性價(jià)比：3000元以下是主流，上海更比北京貴
優(yōu)辦網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，北京上海聯(lián)合辦公空間約70%的空間單個(gè)工位價(jià)格在3000元以下，其中北京為77%，上海為67%。該價(jià)格區(qū)間內(nèi)，上海聯(lián)合辦公空間價(jià)位略高于北京：上?？臻g的主流工位單價(jià)在2000～3000元之間，約占目前上海整體空間的36%;北京過(guò)半的辦公空間工位單價(jià)在1000～2000元之間，而上海該價(jià)格區(qū)間的空間僅占28%。即便是不走低價(jià)路線的WeWork，在上海的定價(jià)也在2200～3300元之間，處于中等水平。而占據(jù)北京上海市場(chǎng)聯(lián)合辦公空間市場(chǎng)價(jià)格頂端的則均為商務(wù)中心。
北京、上海聯(lián)合辦公空間價(jià)格區(qū)間分布
由此可見(jiàn)，大部分聯(lián)合辦公空間價(jià)格傾向于走親民路線，相對(duì)較低的租金、精美的裝修、齊全的辦公配套設(shè)施，以及豐富的休閑娛樂(lè)空間共同構(gòu)成了空間的性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，使得聯(lián)合辦公空間成為初創(chuàng)公司以及過(guò)渡性需求用戶的完美選擇。
空間集聚：聚集效應(yīng)明顯，上海相對(duì)均衡
除了靈活的工位租賃方式及極具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格，便捷的地理位置也是聯(lián)合辦公空間迅速風(fēng)靡全球的另一個(gè)重要原因。國(guó)內(nèi)聯(lián)合辦公空間選址也同樣非常注重地理位置，往往選擇在創(chuàng)新型企業(yè)聚集的地方，這就造成了北京、上海聯(lián)合辦公空間的聚集效應(yīng)。
北京、上海聯(lián)合辦公空間位置分布
在北京，朝陽(yáng)區(qū)和海淀區(qū)占據(jù)了聯(lián)合辦公空間的88%的江山，朝陽(yáng)區(qū)CBD商圈、以中關(guān)村為代表的海淀區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)望京酒仙橋商圈分列前三。而朝陽(yáng)區(qū)的望京酒仙橋商圈、CBD商圈以及其他地區(qū)共占北京聯(lián)合辦公空間的62%，涵蓋優(yōu)客工場(chǎng)、創(chuàng)客傳奇、無(wú)界空間、FUNWORK、科技寺、磨坊工場(chǎng)、納什空間、Fourwork富空間、極地國(guó)際創(chuàng)新中心等眾多知名空間品牌。海淀區(qū)則占據(jù)了北京空間數(shù)的26%，囊括了中國(guó)村SOHO 3Q、聯(lián)合創(chuàng)業(yè)辦公社、納什空間、3W咖啡、優(yōu)客工場(chǎng)、氪空間等知名空間。上述空間聚集區(qū)域最大的特點(diǎn)就是創(chuàng)業(yè)氛圍濃厚，創(chuàng)業(yè)公司眾多，而土地資源相對(duì)稀缺。西城區(qū)、石景山區(qū)以及其他北京周邊區(qū)域總共則只占北京空間總數(shù)的5%左右。
在上海，由于區(qū)域劃分更細(xì)，聯(lián)合辦公空間分布相較北京更為均勻，但以黃浦區(qū)、長(zhǎng)寧區(qū)、靜安區(qū)、浦東新區(qū)、徐匯區(qū)為代表的五大區(qū)域也占據(jù)了上海整個(gè)聯(lián)合辦公空間數(shù)量的76%。這幾大區(qū)域被方糖小鎮(zhèn)、WIZWORK、SOHO 3Q、桔子空間、WE+、云享客等空間以及德事、艾可士等商務(wù)中心所占據(jù)。而黃浦區(qū)、虹口區(qū)、盧灣區(qū)空間數(shù)量則明顯下降，三個(gè)區(qū)域總共僅占上?？臻g總數(shù)的13%左右。
空間面積：寸土寸金，2000㎡以下是主流
北京、上海等一線城市土地資源有限，可謂寸土寸金，導(dǎo)致辦公租賃成本居高不下。加之大部分聯(lián)合辦公空間資金及拿地能力有限，目前多選擇一些小面積場(chǎng)所改造而成，并以工位形式為主對(duì)外租賃。
北京、上海聯(lián)合辦公空間面積分布
優(yōu)辦網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，北京上海聯(lián)合辦公空間面積均以2000㎡以下為主，其中北京該面積空間數(shù)占比達(dá)54%，上海更高達(dá)63%。這類(lèi)小而美的空間代表有3W咖啡、AC加速器、CAS LAB、桔子空間、BAT創(chuàng)意公社、WE+等。而面積在2000～4000㎡之間的空間，北京約占20%，上海為27%。5000㎡以上的大面積空間則相對(duì)較少，僅有少量空間如優(yōu)客工場(chǎng)、和空間、磨坊工場(chǎng)在部分區(qū)域具有相關(guān)優(yōu)勢(shì)，面積可達(dá)到5000㎡以上。當(dāng)然，在北京、上海也不乏個(gè)別超級(jí)面積大戶，如，創(chuàng)業(yè)公社在北京的空間面積高達(dá)30000～40000㎡，上海的飛馬旅面積也在30000平米以上，SOHO 3Q在北京和上海的一些分店的面積也在10000～20000㎡之間。
工位數(shù)量：集齊150個(gè)工位，即可聯(lián)合辦公
工位租賃、獨(dú)立辦公室租賃是聯(lián)合辦公空間的一個(gè)特點(diǎn)，工位數(shù)是直接關(guān)系到聯(lián)合辦公空間的容納用戶的能力。
北京、上海聯(lián)合辦公空間工位數(shù)
由于北京上?？臻g面積以2000㎡以下為主，因此，就工位數(shù)量而言，兩地單個(gè)空間工位數(shù)也以150個(gè)工位以下居多，其中北京占比46%，上海占比49%。京滬兩地約80%的空間工位數(shù)量都在300個(gè)以下。而反觀那些拿地能力較強(qiáng)的大型空間，在經(jīng)營(yíng)上，也并非均以聯(lián)合辦公空間為主。以擁有數(shù)萬(wàn)平米的中關(guān)村創(chuàng)業(yè)公社和石景山創(chuàng)業(yè)公社為例，均存在較大面積的整租情況，其工位數(shù)量?jī)H為幾百個(gè)。
空置率：北京上海徘徊在45%以下，相對(duì)穩(wěn)定
中國(guó)聯(lián)合辦公空間剛剛興起，盈利模式正在探索中，大多數(shù)空間目前只能靠租金實(shí)現(xiàn)盈收?？罩寐适呛饬繉?xiě)字樓行業(yè)是否處于健康發(fā)展?fàn)顟B(tài)的一個(gè)重要指標(biāo)，對(duì)于聯(lián)合辦公空間也有重要意義。雖然北京、上海不乏科技寺、某些無(wú)界空間、P2、WE+、LinkPlace等近乎滿租的空間存在，但從優(yōu)辦網(wǎng)上北京、上海市場(chǎng)200多家大型聯(lián)合辦公空間工位數(shù)據(jù)變化的結(jié)果來(lái)看，自1月份以來(lái)，北京、上海聯(lián)合辦公空間平均空置率維持在40%～45%之間，但這其中很大一部分是因?yàn)樾麻_(kāi)張的空間正處在初始租賃期。其中3月份空置率有一定降低，5月隨著部分短租客戶的到期，平均空置率有小幅上漲。
北京、上海聯(lián)合辦公空間空置率走勢(shì)
空間運(yùn)營(yíng)&服務(wù)：差異化個(gè)性打造仍需探索
優(yōu)辦網(wǎng)對(duì)北京、上海聯(lián)合辦公空間的調(diào)查顯示，開(kāi)放的工位、路演廳、功能化齊全的休閑區(qū)、入駐免水電費(fèi)、網(wǎng)絡(luò)費(fèi)及物業(yè)費(fèi)等優(yōu)惠，以及多元化的空間分享活動(dòng)等構(gòu)成了大部分聯(lián)合辦公空間的基本要素和特征。為了從越來(lái)越同質(zhì)化的空間中跳脫出來(lái)，部分空間也著力打造自我特色，如WE°空間草場(chǎng)地店主要吸納設(shè)計(jì)公司，北京電影學(xué)院的公眾空間主要面向影視制作類(lèi)公司，漢美中國(guó)的雅寶路WORK則是一個(gè)VR產(chǎn)業(yè)園區(qū)，主要面向VR類(lèi)公司。另一類(lèi)是提供差異化的服務(wù)，如無(wú)界空間三元橋及望京店中設(shè)有睡眠間，夢(mèng)想+著重打造科技化的智能辦公環(huán)境，WeWork提供優(yōu)質(zhì)的社區(qū)運(yùn)營(yíng)和會(huì)員服務(wù)等。然而，整體而言，目前空間的同質(zhì)化問(wèn)題仍然較為嚴(yán)重。除了為用戶提供基礎(chǔ)的辦公場(chǎng)所，聯(lián)合辦公空間如何利用真正差異化、個(gè)性化的運(yùn)營(yíng)和服務(wù)來(lái)挖掘和創(chuàng)造更大的價(jià)值?這是空間們需要進(jìn)一步思考和不斷探索的方向。
優(yōu)辦網(wǎng)(uban.com)認(rèn)為，2016年將是聯(lián)合辦公空間發(fā)展的關(guān)鍵之年。外部來(lái)看，WeWork已經(jīng)加入中國(guó)聯(lián)合辦公市場(chǎng)的爭(zhēng)奪，對(duì)國(guó)內(nèi)的空間必然形成挑戰(zhàn)。內(nèi)部來(lái)看，眾多空間的崛起必然導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)的空前激烈，伴隨知名大型空間從從競(jìng)爭(zhēng)走向聯(lián)合。聯(lián)合辦公空間是否會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模的并購(gòu)跟淘汰?優(yōu)辦網(wǎng)將持續(xù)關(guān)注。
近期，優(yōu)辦網(wǎng)即將舉辦“發(fā)現(xiàn)最美辦公空間”大型評(píng)選活動(dòng)，幫助大家發(fā)現(xiàn)身邊最具特色的辦公空間，敬請(qǐng)期待與參與。
